Вадим Борейко*
Расследование
О том, какие цели преследует проект горнолыжного курорта, рассказывает директор Центра прикладной биологии Сергей Скляренко.
Я попросил директора Центра прикладной биологии Казахстанской ассоциации сохранения биоразнообразия кандидата биологических наук Сергея Скляренко рассказать о том, какой урон нанесет курорт растительному и животному миру не только конкретного урочища, но и всего Иле-Алатауского национального парка. Однако наш разговор сразу вырулил на тему земли.
Первичным был вопрос, где чья земля
- Сергей Львович, в 2014 году вы делали подробный анализ ОВОС (оценки воздействия на окружающую среду) и ТЭО (технико-экономического обоснования) предполагаемого строительства горнолыжного курорта «Кокжайлау» с точки зрения его влияния на биологическое разнообразие этой местности. Как известно, впоследствии проект был на два года заморожен. Но осенью прошлого года его разморозили и даже провели тендер на разработку нового ТЭО, которая должна быть закончена в июне. Разница в «цене вопроса»: в 2013 году этот подряд стоил $15 млн, а в 2017-м уже $600 тыс., то есть в 25 раз меньше, — дает возможность предположить, что в новом ТЭО по сравнению со старым каких-то кардинальных изменений не ожидается.
— Почти наверняка.
- По словам акима Алматы Бауржана БАЙБЕКА, проект будет оптимизирован: в 9 раз сократят площадь застройки, в 3 раза – пропускную способность, вдвое — протяженность лыжных трасс и общую стоимость проекта. Вы пишете, что размер ущерба не снизится от уменьшения площади курорта. Поэтому также можно предположить, что ваши оценки четырехлетней давности остались в силе.
— Да, естественно.
- Поскольку ваш анализ актуален и сегодня, давайте пройдемся по его «болевым точкам». Начнем с правил подготовки ОВОС.
- Первый обязательный принцип – альтернативность. Когда непременно рассматриваются другие варианты проектных решений. Изначально потенциальных территорий под курорт было с десяток: Кокжайлау, Каскелен Юг, Каскелен Север, Тургень Север, Тургень Юг, Табаган, Шымбулак, Акбулак, Бутаковка, БАО. В итоге рассмотрели Кокжайлау, Табаган, Бутаковку, Шымбулак и район Большого Алматинского озера. Некоторые из этих площадок совсем не пригодны для ГЛК. Но исключили Каскелен и Тургень, хотя условия там гораздо лучше: например, на площадке Каскелен Юг пропускная способность и длина трасс втрое больше, чем на Кокжайлау.
- По каким основаниям исключили?
— В ТЭО абсолютно не указано, по каким. Я думаю, что территории были взяты по принципу подчиненности акимату Алматы. Ведь Каскелен и Тургень – это уже не город, а область. То есть первичным был вопрос не горнолыжной целесообразности, а – где чья земля. Когда акимат ведет какую-то работу, он, естественно, хочет ориентироваться на то, что ему принадлежит. Что находится в зоне его прямого влияния. Исходя из этого, и рассматривали эти площадки. Остальные варианты, более годные с горнолыжной точки зрения, были акимату не интересны, потому что они к нему не относятся. Вот и всё, собственно.
Байбек откажется от коттеджей?
- Вашу версию подтверждает активность, с какой двигал проект предыдущий аким Алматы Ахметжан Есимов и двигает нынешний – Бауыржан Байбек. И почему в итоге остановились на Кокжайлау?
— Дальше выбор шел очень просто. Совершенно понятно, что развивать Шымбулак было уже неинтересно, потому что земли свободной там немного, особо не развернешься. У Табагана, Бутаковки и других площадок не увидели перспективу: короткие склоны и т. д. Но ее попытались показать на Кокжайлау. Однако мотивировки, по которым необходимо строить именно здесь, притянуты за уши. Это не мой вопрос, но с доводами специалистов я согласен: они очень логичны и убедительны – рельеф Кокжайлау таков, что как курорт он годится либо для начинающих лыжников, либо для экстремалов.
- В ноябре 2017 года Бауыржан Байбек говорил, что проект уже не претендует на международный уровень: это будет городской курорт, «второй Шымбулак», причем круглогодичный: зимой – горнолыжный туризм, летом – просто горный. Он сказал также, что горный туризм, в отличие от пляжного, не несет серьезной нагрузки на окружающую среду.
— На «дублера Шымбулака», как я уже отметил, Кокжайлау не тянет. А что касается низкого влияния на экологическую обстановку, то здесь либо искреннее непонимание, либо намеренное замалчивание ситуации. Да, масштаб застройки сократят: будет, скажем, не 40 коттеджей, а 10…
- Кстати, вот что говорил г-н Байбек 20 февраля 2017 года, на отчетной встрече с населением: «Почему люди критикуют [проект] «Кокжайлау» — потому что «Шымбулак» в свое время отдавали на строительство коттеджей. Если будет новый курорт, так нельзя будет делать. Нельзя отдавать частникам. Пару гостиниц сделать, чтобы люди приехали из города, покатались и уехали. Минимальный должен быть ущерб природе». В этом году он однозначно сказал, что коттеджей и вилл там не будет – только гостиница…
— Коттеджи, гостиницы – в данном случае не важно. Но такое впечатление, что хочешь не хочешь, а земельный вопрос всплывает постоянно. Он всплывает еще и потому…
Главный вопрос
- Потому что он главный?
— Он всегда главный в таких вещах: чья земля? кто там будет строить? зачем строить? Но фокус-то в том, что для развития туризма землю вообще не надо было изымать из национального парка (имеется в виду постановление правительства Карима Масимова от 2 декабря 2014 года №1267 «О переводе отдельных участков земель особо охраняемых природных территорий в земли запаса города Алматы для строительства и функционирования объекта туризма». По этому документу, 1002 гектара Иле-Алатауского природного парка были переведены из категории «земли ООПТ (особо охраняемых природных территорий)» в «земли запаса» для строительства ГЛК «Кокжайлау» – В. Б.).
- Я хотел этот вопрос приберечь «на десерт», но раз уж мы его подняли…
— Иначе говоря, существующее законодательство позволяет вести ограниченную хозяйственную деятельность в национальных парках, без вывода части их территории в «земли запаса». Потому что роль национальных парков, в отличие от заповедников, — это развитие туризма. И для этой цели там разрешается строительство. Земля в нацпарках отдается в аренду на срок до 49 лет. Это вполне достаточный срок для инвестора, чтобы вложиться и получить прибыль.
- Так что – по всему Иле-Алатаускому парку можно строить?
— Различие парка и заповедника вот в чем: в заповеднике нигде ничего нельзя. В каждом же национальном парке есть разные зоны: зона заповедного режима, где тоже нельзя ничего, включая доступ посетителей; зона туризма (рекреации) и зона ограниченного хозяйственного использования. И вот в последней зоне можно строить сооружения для развития туризма. То есть изъятия земли в этом случае не требуется. Оно нужно, только если планируется менять категорию земель. Кокжайлау вывели в из категории особо охраняемых природных территорий в категорию земель населенных пунктов. Это позволяет и застройку, и – главное! – приватизацию земельных участков.
Глупость – это не отсутствие ума, это ум такой
- Вот он – корень вопроса! Давайте посчитаем деньги. В старом ТЭО указана кадастровая стоимость земли 1002 гектаров Кокжайлау – 48, 096 млрд тенге. За пять лет она изменилась?
— Насколько я помню, существенных изменений не было.
- А застройщик приватизирует всю тысячу гектаров или только площадь застройки (в первом ТЭО она составляла 13 га, потом 44 га, Байбек обещал сократить до размера 4 гектара)?
— Только площадь застройки.
- Продолжим калькуляцию. Кадастровая стоимость одной сотки участка под застройку – 408 тыс. тенге (по курсу 2013 года — $2,7 тыс. по текущему — $1,2 тыс.). Рыночная цена этой же земли, по оценке Дмитрия Жукова, который проводил финансовый анализ ТЭО в 2015 году, — $30 тыс. за сотку. Вот она, разница, — от 11 до 25 раз! А по каким расценкам будет приватизировать застройщик?
— Это зависит от акимата: земля-то теперь ему принадлежит. Но вернее будет посчитать рыночную стоимость этих участков после того, как к ним будут подведены коммуникации. Их цена была озвучена в старом ТЭО: 750, что ли, миллионов долларов.
- Да, именно такая цифра. В начале 2012 года министр по инвестициям и развитию Асет ИСЕКЕШЕВ оценивал стоимость проекта в 112 млрд тенге (по тогдашнему курсу как раз $750 млн) государственных вложений плюс $2 млрд частных инвестиций. Только это был расчет всех госинвестиций — в коммуникации, дороги, инженерно-технические сооружения, прокладку трасс, подъемники, горнолыжное оборудование и т. д. Теперь, по словам г-на Байбека, они сократятся как минимум вдвое.
— Но почему-то всё это должен делать акимат, а не предполагаемый инвестор, о котором шла речь. То есть и город, и республика должны вложить огромные деньги, чтобы создать условия для частной застройки. Так что экономическая эффективность этой сделки весьма сомнительна для Алматы.
- Итого: в ценах 2013 года рыночная цена участка под застройку первоначальной площадью 13 га, без подведенных коммуникаций, равнялась примерно $40 млн — против кадастровой стоимости в $2,7 млн. Наверное, в этом-то всё и дело.
— Возможно. Здесь можно было бы использовать выражение: «Никогда не приписывайте злому умыслу то, что вполне объяснимо глупостью». Но, судя по такому упорству в продвижении идеи с застройкой урочища Кокжайлау, о глупости как раз речь не идет.
- Генералу ЛЕБЕДЮ приписывают фразу: «Глупость – это не отсутствие ума, это ум такой».
- (Смеется.)
Если земли из нацпарка выводят – значит, это кому-нибудь нужно
- Прежде чем перейти к теме воздействия ГЛК на животный и растительный мир урочища и всего парка, давайте резюмируем эту часть беседы. Для перевода особо охраняемых территорий парка (в данном случае плато Кокжайлау) в «земли запаса» города не было никаких оснований, кроме чьей-то «хотелки» приватизировать эту землю и построить там курорт.
— Так и есть! Там (в ТЭО. – В. Б.) ничего не объяснено. Я смотрел протокол заседания комиссии по вопросу необходимости перевода земель, после которого были начаты работы по их выводу из нацпарка. Для того чтобы вывести часть ООПТ (особо охраняемой природной территории), нужно не просто естественнонаучное обоснование, но еще и изменение категории земель этого участка. По законодательству на тот момент выводу из нацпарка подлежали только земли участков с режимом ограниченного хозяйственного использования. Но большой кусок Кокжайлау находился в совершенно другом режиме – так называемой «экологической стабилизации», где вообще ничего нельзя делать, а тем более строить. Это почти заповедный режим с небольшими исключениями. Выводить эти земли было нельзя в принципе. Что делать? Во-первых, изменить их категорию. Механизм на самом деле очень простой. Берешь ООПТ — и сначала переводишь нужный участок (с обоснованиями, без – не важно) в режим ограниченного хозяйственного использования. А после этого его уже можно вывести из нацпарка для создания объектов туризма. Двухшаговая процедура – на раз-два.
Фактически у нас из любого национального парка подобным образом можно вывести любой кусок земли. Потому что он для чего-то нужен. Или потому что кому-то понравился.
Фото: kapital.kz.
Окончание следует.
*Публикуется с разрешения автора.